Die Versteuerung des Immobilienverkaufes in den USA
Im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie in den USA stellt sich immer wieder die Frage nach der anfallenden Steuer. Dabei ist entscheidend, ob es sich um eine privat oder gewerblich genutzte Immobilie handelt.
I. Verkauf der Hauptwohnung
Beim Verkauf der Hauptwohnung oder des Hauptwohnhauses bleibt generell ein Gewinn von $250,000.00 (bei verheirateten Personen bis zu $500,000.00) steuerfrei, solange gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Voraussetzungen sind:
a) Das Haus/die Wohnung muss für mindestens 2 Jahre im Eigentum des Steuerpflichtigen gestanden sein.
b) Die Immobilie muss für mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz gemeldet gewesen sein. Dies kann über ein Visum oder eine eingetragene Domizilwahl nachgewiesen werden.
Ein Aufenthalt von 730 Tagen über einen Zeitraum von 5 Jahren genügt jedoch zur Erfüllung dieser 2 Jahre. Dabei kommt es auf die tatsächlich in den USA verbrachte Zeit an.
Daraus folgt, dass ein Steuerpflichtiger unter den oben genannten Umständen bei der Veräußerung seiner Immobilie alle zwei Jahre einen steuerfreien Gewinn machen kann.
II. Verkauf sonstiger Immobilien
Fällt der Verkauf einer Immobilie nicht unter die obige Nr. I, ist der erzielte Gewinn steuerpflichtig. Dabei wird der Veräußerungsgewinn definiert als der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und dem bereinigten Einstandspreis (Steuerbasis“). Der Einstandspreis kann durch Abschreibungen ermäßigt werden, sich allerdings auch durch wertsteigernde Aufwendungen nach dem Kauf wieder erhöhen.
Der Steuersatz richtet sich bei dem Verkauf einer solchen Immobilie, die entweder eine gewerblich oder privat genutzte Immobilie sein kann, nach der Dauer, für welche das Objekt im Eigentum des Veräußernden stand. Dabei gibt es keine Spekulationsfrist, nach deren Ablauf keine Steuern mehr anfallen. Des weiteren ist ausschlaggebend, ob das Objekt persönlich oder durch eine juristische Person gehalten wurde. Wird das Objekt von einer sogenannten Pass Through Entity”, d. h. einer Limited Partnership, Limited Liability Company oder im persönlichen Namen gehalten, finden nachfolgende Steuersätze Anwendung:
a) Wurde das Objekt für 12 Monate oder weniger gehalten, fällt ein Short Term Gain” an, für den der höchste persönliche Steuersatz gilt.
b) Nach Ablauf von 12 Monaten wird ein Verkauf mit Gewinn als sogenannter Long Term Gain“ behandelt und mit 15 bis 28% (12 bis 18 Monate) bzw. 10 bis 20% (über 18 Monate) versteuert. Dabei richten sich die Steuersätze innerhalb dieser Gruppen nach der jeweiligen Progression des Steuerpflichtigen. In allen anderen Fällen gelten die Körperschaftsteuergesetze.
Ansonsten finden Körperschaftssteuersätze Anwendung.
III. Steuerfreie Übertragungen
Die US-Steuergesetze erlauben auch sogenannte Like-Kind Exchanges“ gemäß Steuergesetz §1031, wonach der entstandene Gewinn beim Verkauf eines Objektes völlig steuerfrei ist, solange folgende Voraussetzungen erfüllt werden:
a) Das neu erworbene Objekt muss in den Vereinigten Staaten liegen.
b) Das neu erworbene Objekt muss gleichartig sein.
c) Das neue Objekt muss sofort mit dem Erlös aus dem Verkauf des alten Objektes gekauft werden oder innerhalb von 45 Tagen benannt und innerhalb von 180 Tagen erworben werden (Deferred Exchange”). Der Erwerb darf jedoch nicht mehr noch dem Fälligkeitsdatum der Steuererklärung für das Jahr, in welchem das alte Objekt verkauft wurde, stattfinden.
d) Das neue Objekt muss vom Titel her genauso gehalten werden wie das Vorausgehende.
Diese vorangegangenen Ausführungen stellen nur eine generelle Übersicht über verschiedene steuerliche Konsequenzen beim Verkauf von Immobilien dar und ändern sich je nach Konstellation. Zur Vermeidung eventueller steuerlich ungünstiger Entscheidungen sollte man daher vor einem anstehenden Kauf bzw. Verkauf einen Steuerberater und Rechtsanwalt befragen.
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Ein Beitrag von: (c) 2004 Rechtsanwalt Alexander Reus, drrt.com
Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar, sondern dient ausschließlich zur allgemeinen Information.
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