Was ist ein Condominium”?
Ein Condominium (Condo”) ist ein spezielles rechtliches Konzept, das einer Vielzahl von Personen die Möglichkeit bietet, ein eigenes Haus, Fläche oder ein Apartment zu erwerben, während das Grundstück, auf dem sich das Eigentum befindet, der Eigentümergemeinschaft gehört. Die meisten Aufgaben, die die Eigentümerstellung in der Regel mit sich bringt – wie das Rasenmähen, Gebäudepfl ege etc. – werden von den Angestellten des Condominiums übernommen.
Die Eigentümergemeinschaft
Das Grundstück und die gemeinschaftlichen Einrichtungen des Condominiums, wie z.B. Swimmingpools, Tennisplätze, Lobbys, Gemeinschaftsräume und Aufzüge sowie die Wände, Dächer, Kabeleinrichtungen und Rohrleitungen werden üblicherweise von den von den Eigentümern gewählten Repräsentanten (i.d.R. sind das die directors”) betrieben.
Daraus folgt, dass die einzelnen Eigentümer keinen Einfl uss auf das Management und erforderliche Entscheidungsprozesse haben. Die Eigentümer (condominium association”) fungieren als Gemeinschaft, sie müssen Regeln und Vorschriften befolgen, ohne die ein geordnetes Zusammenleben nicht funktionieren würde.
Welche Dokumente werden bei dem Kauf eines Condominiums ausgehändigt?
Sie werden bei dem Kauf einer Eigentumswohnung eine Vielzahl von fachlichen Dokumenten erhalten. Die Menge mag zunächst entmutigend und verwirrend wirken, aber diese Papiere bilden das Gerüst für das Leben in dem Condominium. Es wäre z.B. fatal für Eltern, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass Kinder in dem Komplex nicht erlaubt sind.
Worauf bezieht sich das Eigentum?
Das Eigentum wird begrenzt durch die Wände, Decke und den Boden ihrer Einheit. Eingeschlossen sind natürlich alle Trennwände, Einbauschränke, festes Inventar und andere Vorrichtungen. Die Bauteile des Gebäudes und die Grundfl äche sind Eigentum der Gemeinschaft.
Sollte ein Anwalt eingeschaltet werden?
Es ist sehr wichtig, von Anfang an einen Anwalt zu Rate zu ziehen. 15 Tage nach Unterzeichnung des Vertrages haben Sie nach geltendem Recht keine Möglichkeit mehr, sich bezüglich des Kaufs umzuentscheiden. Ihr Anwalt wird nicht nur dafür sorgen, dass Sie auch bekommen, was sie erwarten. Er wird Sie auch auf versteckte Fallen in den Kaufdokumenten hinweisen können. Indem Sie einen Anwalt einschalten können Sie außerdem sicher sein, dass Sie einen ordnungsgemäßen Anspruch auf Ihr Teileigentum haben.
Steuern und Versicherungen
Die Handhabung der Steuern entspricht der bei einem Hauskauf. Unterschiede gibt es nur bei der Versicherung. Sie bekommen jeden November eine Rechnung über die Steuern, wie dies auch bei einem Hauseigentum üblich ist. Diese enthält den Wert Ihrer Einheit und den Anteil an dem Grundstück und den Einrichtungen. Feuerversicherung und eine umfassende Versicherung des Gebäudes wird von der Condominium Association” bezahlt. Es liegt bei Ihnen, eine zusätzliche Hausrats- und Privathaftpflichtversicherung für Ihre Einheit abzuschließen.
Vermietung oder Verkauf des Condominiums
Sie können Ihre Eigentumswohnung jederzeit weiterverkaufen. Allerdings muss der director in der Regel mit dem Käufer einverstanden sein. Wenn Sie das Condominium kaufen, um es später zu vermieten sollten Sie die Papiere sorgfältig studieren, da zum Teil eine Vermietung der Condos eingeschränkt ist.
Ablauf des Kaufs eines Condominiums
Die Verkaufsabwicklung findet in folgenden wesentlichen Grundschritten statt:
1. Der Kaufvertrag kommt durch die Unterschriften von Käufer und Verkäufer zustande. Von Ihnen wird eine Anzahlung verlangt werden, die in der Regel 10 % des Verkaufspreises darstellt, und Ihnen wird eine Vielzahl von Papieren ausgehändigt. Sie sollten die Papiere sofort durchlesen oder Sie einem Rechtsanwalt vorlegen, damit dieser Ihnen die Inhalte und Bedeutungen erklären kann. Der Kaufvertrag wird eine Abschlussfrist haben.
2. Sie sind für die Finanzierung des Objekts verantwortlich. Um Ihre Vorauszahlung nicht zu gefährden, sollten Sie – falls erforderlich – den Kaufvertrag unter der Bedingung schließen, dass Ihnen eine Hypothek gewährt wird. Der Kreditgeber kann erst danach ihre Bonität und die Papiere der Eigentumswohnung als Sicherheit prüfen.
3. Zum Schluss unterschreiben Sie die rechtlichen Dokumente des Wohnungskaufes und die des Hypothekendarlehens. Dafür erhalten Sie eine Urkunde, eine abschliessende Erklärung und in der Regel eine Police als Eigentumsbestätigung, aus der hervorgeht, dass Sie lastenfreies Eigentum an Ihrer Wohnung erworben haben.
4. Wenn Sie nicht innerhalb von 15 Tagen nach Unterzeichnung des Vertrages von dem Vertrag Abstand nehmen, wird der Vertrag rechtskräftig und Sie können nicht mehr von dem Vertrag zurücktreten.
Weitere Informationen
In den meisten Appartmentkomplexen werden wichtige Angelegenheiten durch eine Hausordnung geregelt, in der Sie sich darüber z.B. informieren können, ob Kinder erlaubt sind, ob Haustiere gehalten werden können, ob und unter welchen Voraussetzungen Sie das Appartment weiterverkaufen oder vermieten dürfen. Vor Ablauf der 15-Tage-Frist ist der Käufer jederzeit gesetzlich berechtigt, von dem Vertrag zurückzutreten. Sie sollten die erhaltenen Dokumente und Papiere sorgfältig durchlesen, um sicher zu sein, dass Sie mit Ihren Rechten und Pfl ichten als Eigentümer zufrieden sind.
Insbesondere sollten Sie folgendes beachten:
1. die monatliche oder vierteljährliche Umlage, die Sie zu zahlen haben (beachten Sie, dass sich diese Zahlung in der Zukunft erhöhen kann);
2. Einschränkungen in Ihren Rechten, das Appartment zu verkaufen, vermieten, eine Hypothek aufzunehmen oder das Objekt zu hinterlassen;
3. Einschränkungen bzgl. des Alters der Kinder, die in dem Appartment wohnen, dieses besuchen und die die Einrichtungen, wie z.B. den Swimmingpool oder den Strand nutze n dürfen;
4. Einschränkungen bzgl. der Haltung von Haustieren;
5. Einschränkungen bzgl. der Parkgelegenheiten für Boote oder andere Fahrzeuge als Kfz;
6. Zum Teil gibt es Beschränkungen bzgl. der für Bodenbeläge, Vorhänge o.ä. zu verwendenden Materialien oder generelle Verbote, offene Balkone in Wintergärten umzubauen oder Abblendvorrichtungen anzubringen;
7. Möglicherweise wird Ihnen die Verpflichtung auferlegt, Instandhaltungsarbeiten an den Fenstern, Abblendvorrichtungen, Klimaanlagen etc. oder auch Klempnerarbeiten durchführen zu lassen;
8. Klären Sie, ob es vorgeschriebene Club-Mitgliedschaften oder Freizeiteinrichtungen, mit denen die Eigentümer einen Vertrag abschliessen müssen, gibt;
9. Einschränkungen bzgl. der zeitlichen Nutzung der Freizeiteinrichtungen und Festsetzungen der Ruhezeiten, während der keine Musikanlagen oder –instrumente gespielt werden dürfen.
Ein Beitrag von: (c) 2004 Rechtsanwalt Alexander Reus, drrt.com
Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar, sondern dient ausschließlich zur allgemeinen Information.
>>> Sprechen Sie uns an bei weiteren Fragen
