Fallstricke bei der Beauftragung eines Bauunternehmers in den USA
Die Beauftragung eines Bauunternehmers stellt für den Auftraggeber oftmals eine entmutigende Angelegenheit dar, vor allem dann, wenn der Eigentümer mit der Bauindustrie und deren Arbeitsweise nicht genügend vertraut ist und damit keine oder nur sehr wenig Erfahrung mit der Problematik hat. Bei Beachtung gewisser Regeln und der Einholung entsprechender Informationen kann die vertragliche Beziehung zu einem Generalunternehmer jedoch zu zufriedenstellenden Ergebnissen führen.
a) Architekt
Die erste Entscheidung, die zu treffen ist, ist die Wahl eines anerkannten Architekten. Der Eigentümer ist normalerweise Vertragspartner des Architekten, der seinerseits einen Vertrag mit einem Ingenieur abschliesst. Architekt und Ingenieur sind für die Gestaltung des jeweiligen Bauvorhabens verantwortlich. Manche Bauunternehmer bieten eine bereits entworfene Anlage (“design-build arrangement”) an. Hierbei beauftragt der Bauunternehmer einen Architekten oder andere professionelle Entwickler, um anschließend den Entwurf und die Konstruktion dem Bauherrn vorzulegen.
b) Bauunternehmer
Unter Berücksichtigung der Projektgestaltung folgt der nächste Schritt, nämlich die Beauftragung eines Bauunternehmers. Legen Sie sich dabei nicht auf das niedrigste Angebot fest. Es ist zwar schwierig, einer solchen Verführung zu widerstehen. Manchmal ist der niedrigste Bieter tatsächlich der beste, dennoch sollten Sie sich der Möglichkeit bewusst sein, dass der niedrigste Bieter das Projekt unter Umständen unterbieten kann. Das Ergebnis ist häufig, dass dem Bauunternehmer nach halbvollendeter Arbeit das Geld für das Projekt ausgeht und er die Baustelle verläßt.
Zusätzlich zum Preisangebot sollten Sie die Erfahrung und den Ruf des Bauunternehmers in Ihre Entscheidung mit einbeziehen. Sie sollten weiterhin eine Liste der anhängigen oder bereits fertiggestellten Projekte dieses Bauunternehmers anfordern. Behalten Sie dabei jedoch stets im Auge, dass bereits die mündliche Auftragserteilung vor einer schriftlichen Festlegung rechtlich bindend sein kann.
Es ist ebenso erforderlich sicherzustellen, dass der Bauunternehmer alle für die Durchführung des Projektes notwendigen Genehmigungen vorweisen kann und auch über die üblichen Lizenzen und Versicherungen verfügt.
c) Sicherheiten
Als Eigentümer können Sie – je nach Größe des Projekts – von Ihrem Auftragnehmer verlangen, dass er auf Ihr Projekt eine Zahlungs- und Leistungsbürgschaft (“Payment and Performance Bond”) hinterlegt. Eine derartige Bürgschaft durch eine Versicherungsgesellschaft dient der Absicherung der Zahlung von Subunternehmern, Sub-Subunternehmern sowie von Arbeitern und Lieferanten des Bauunternehmers, denen ein potentielles Zurückbehaltungs- oder Pfandrecht im Falle einer Nichtzahlung zusteht. Eine den Statuten entsprechende Zahlungsbürgschaft schützt Ihr Eigentum vor der Geltendmachung derartiger Pfandrechte, falls Ihr Auftragnehmer an die Sicherungsnehmer keine Zahlung leisten sollte. Diese Bürgschaft entbindet Sie allerdings nicht von Ihrer eigenen Zahlungsverpflichtung dem Auftragnehmer gegenüber.
Eine Leistungsbürgschaft gibt Ihnen die Sicherheit, dass der Bauunternehmer die Vertragsbedingungen erfüllt. Legen Sie Wert darauf, dass Änderungswünsche von dieser Bürgschaft mit umfaßt werden. Falls Sie eine solche Erklärung nicht erhalten und der Umfang Ihres Bauprojektes sich ändert, kann die Leistungsbürgschaft diese Änderungen eventuell nicht vollständig abdecken.
Zu guter Letzt: Wenn Sie beschließen sollten, eine Zahlungs- und Leistungsbürgschaft von Ihrem Auftragnehmer anzufordern, sollten Sie wissen, dass diese Bürgschaft zu einer Erhöhung der Baukosten führen wird, da der Bauunternehmer die Kosten als Teil des vertraglich vereinbarten Preises an Sie weiterreicht.
d) Bauvertrag
Die nächste Überlegung bezieht sich auf die Art des Bauvertrages, den Sie mit dem Bauunternehmer abschliessen. Im allgemeinen gibt es die folgenden drei Vertragsarten: (a) Fixpreisvereinbarungen (“fixed sum”), (b) Verträge auf reiner Kostenbasis (“cost plus”) und (c) Bauherrenvereinbarungen (“construction manager agreements”).
(a) Ein Vertrag mit der Vereinbarung eines Fixpreises legt einen bestimmten Betrag fest, den Sie Ihrem Bauunternehmer für alle in den Vertragsdokumenten beschriebenen Arbeiten bezahlen müssen. Sollte sich der Bauunternehmer verkalkuliert haben, ist dies sein Risiko.
(b) Ein Vertrag auf reiner Kostenbasis ist ein Vertrag, in dem Sie dem Bauunternehmer eine unspezifizierte Summe bezahlen, die sich aus den Kosten für die festgelegten Leistungen bzw. Materialkosten zusätzlich etwaiger Preiserhöhungen ergibt und über einen 15 bis 20 %-igen Zuschlag den Gewinn und die Gemeinkosten des Bauunternehmers abdeckt.
(c) Eine Bauherrenvereinbarung ist ein Vertrag mit einem Unternehmer, der – anstatt als Generalunternehmer am Projekt mitzuwirken – jede Bauphase für den Eigentümer koordiniert. Bei einer solchen Vereinbarung hilft der Bauunternehmer dem Eigentümer üblicherweise beim Einholen von Angeboten und der Auswahl von Subunternehmern und Lieferanten, wie beispielsweise Elektriker, Installateure, Dachdecker, usw. Der Eigentümer verpflichtet sich dabei vertraglich direkt gegenüber dem Bauunternehmer oder jedem seiner Subunternehmer und Lieferanten, wobei der Bauunternehmer alle Bauaktivitäten an Ihrem Projekt koordiniert. Eine solche Vereinbarung kann zu einer schmerzhaften Erfahrung werden, da sichergestellt werden muss, dass jeder, der an Ihrem Bauprojekt beteiligt ist, auch die erforderliche Erlaubnis zur Verrichtung der Tätigkeiten hat und dass bei allen Arbeitsphasen die notwendigen Genehmigungen vorliegen. Dies kann arbeits- und zeitintensiv sein.
e) Lesen Sie den Vertrag
Ungeachtet des Vertragstypus, den Sie wählen, ist es unbedingt notwendig, alle Vertragsbestimmungen zu lesen und sich damit ausreichend vertraut zu machen. Jede dieser Bestimmungen bindet Sie, gleichgültig, ob Sie diese verstanden haben oder ob Sie diese als zu abwegig oder zusammenhanglos betrachten, um sie überhaupt ernsthaft in Betracht zu ziehen.
f) Werkunternehmerpfandrechte
Das Florida-Baurecht schreibt hinsichtlich Werkunternehmerpfandrechte vor, dass alle Bauvorhaben, die den Inklusivpreis von $2,500.00 überschreiten, in einer Anzeige über den Baubeginn in den Akten des zuständigen Verwaltungsbezirks festgehalten werden müssen (“Notice of Commencement”). Der Eigentümer ist dafür verantwortlich, dass dieses Dokument ordnungsgemäss vorbereitet und eingetragen wird. Hierbei müssen gesetzliche Bestimmungen für die Vorbereitung und Eintragung beachtet werden.
Ein Beitrag von: (c) 2004 Rechtsanwalt Alexander Reus, drrt.com
Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar, sondern dient ausschließlich zur allgemeinen Information.
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